Por Vanessa Cella Sander
Advogada e Sócia do Sander & Cella Advogados

Comprar um imóvel, adquirir um terreno para construir, desenvolver uma incorporação, estruturar um loteamento, investir em imóveis ou organizar um patrimônio imobiliário são decisões que frequentemente envolvem valores elevados e consequências jurídicas de longo prazo.

E existe uma característica particular no mercado imobiliário: muitos problemas somente aparecem depois que o negócio já foi concluído.

Uma restrição na matrícula, uma irregularidade urbanística, um passivo do vendedor, uma cláusula contratual inadequada, um problema ambiental ou uma estrutura societária mal planejada pode transformar um investimento aparentemente seguro em anos de discussões e prejuízos.

É nesse contexto que atua o advogado especializado em Direito Imobiliário.

Sua função não se limita a processos envolvendo imóveis. A advocacia imobiliária contemporânea participa da estruturação de negócios, realiza due diligence, analisa riscos, elabora contratos, assessora incorporadores e investidores e contribui para a organização jurídica de patrimônios imobiliários.

A seguir, reunimos 30 das perguntas mais frequentes feitas a um advogado especialista em Direito Imobiliário, com respostas objetivas para proprietários, compradores, investidores, incorporadores, construtoras e famílias.

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1. O que faz um advogado especializado em Direito Imobiliário?

O advogado imobiliário atua nas relações jurídicas envolvendo imóveis e negócios imobiliários.

Sua atuação pode compreender compra e venda, permuta, locação, incorporação imobiliária, loteamentos, condomínios, regularização de imóveis, due diligence, estruturação de empreendimentos, conflitos possessórios e planejamento de patrimônio imobiliário.

Em operações empresariais, sua função é também preventiva: identificar riscos antes que o cliente assuma compromissos econômicos relevantes.

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2. Quando devo procurar um advogado imobiliário?

Preferencialmente, antes de assinar qualquer documento ou pagar valores relevantes.

É comum procurar assessoria jurídica somente quando aparece um problema. Entretanto, no mercado imobiliário, a atuação preventiva costuma ser muito mais eficiente.

A compra de um imóvel, aquisição de terreno, permuta, incorporação ou investimento deve ser juridicamente analisada antes da conclusão do negócio.

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3. O que devo verificar antes de comprar um imóvel?

A análise não deve se limitar à aparência ou localização do imóvel.

É importante verificar a matrícula atualizada, titularidade, ônus, restrições, situação registral, documentação do vendedor e eventuais riscos jurídicos relacionados à operação.

Dependendo do imóvel, também precisam ser avaliadas questões urbanísticas, ambientais, condominiais e tributárias.

Quanto maior o investimento, mais aprofundada deve ser a análise.

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4. O que é a matrícula do imóvel e por que ela é tão importante?

A matrícula é o registro individualizado do imóvel no Registro de Imóveis competente.

Nela constam informações relevantes sobre propriedade, características do bem e diversos atos e ônus que podem afetá-lo.

Por isso, a matrícula é um dos documentos centrais de qualquer due diligence imobiliária.

Entretanto, analisar somente a matrícula pode não ser suficiente para determinar a segurança de uma aquisição.

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5. Qual a diferença entre escritura e registro do imóvel?

A escritura pública, quando exigida, formaliza juridicamente o negócio celebrado entre as partes.

O registro é o ato realizado perante o Registro de Imóveis que produz os efeitos jurídicos próprios da transferência da propriedade imobiliária.

Essa distinção é fundamental.

No sistema brasileiro, em regra, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, observadas as disposições legais aplicáveis.

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Compra, venda e segurança jurídica

6. Posso comprar um imóvel apenas com contrato particular?

Depende do negócio, do valor e das circunstâncias jurídicas.

O Código Civil estabelece situações em que a escritura pública é requisito de validade para negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis, ressalvadas as exceções legais.

Por isso, não é recomendável presumir que um contrato particular seja suficiente para qualquer aquisição.

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7. O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é uma investigação jurídica e documental realizada antes da conclusão de um negócio imobiliário.

Ela pode abranger o imóvel, seus proprietários, cadeia dominial, processos judiciais, débitos, restrições urbanísticas, questões ambientais e outros riscos relacionados à operação.

O objetivo é simples:

descobrir os problemas antes de comprar — e não depois.

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8. Quais certidões devem ser solicitadas antes da compra?

Não existe uma lista única aplicável a todos os negócios.

As certidões necessárias dependem da natureza do imóvel, localização, perfil do vendedor e dimensão econômica da operação.

Podem ser necessárias pesquisas imobiliárias, fiscais, judiciais, trabalhistas e outras relacionadas aos proprietários.

A análise deve ser proporcional ao risco.

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9. É seguro comprar um imóvel que possui financiamento?

A existência de financiamento ou garantia não significa automaticamente que o negócio seja inviável.

Contudo, é indispensável compreender a natureza do gravame, saldo existente, participação da instituição financeira e procedimento necessário para quitação ou transferência.

O contrato deve estabelecer claramente como a operação será concluída.

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10. Posso comprar um imóvel que está sendo discutido judicialmente?

A operação pode apresentar riscos significativos.

É necessário analisar a natureza do processo, eventual constrição, possibilidade de fraude à execução, situação registral e consequências da aquisição.

Comprar um imóvel litigioso sem uma análise jurídica profunda pode significar adquirir também uma disputa.

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Terrenos e empreendimentos

11. O que verificar antes de comprar um terreno para construir?

Além da matrícula e da situação do vendedor, devem ser avaliados zoneamento, Plano Diretor, potencial construtivo, restrições urbanísticas, situação ambiental, infraestrutura e características físicas do terreno.

Para um empreendedor, a pergunta fundamental não é apenas quanto mede o terreno.

É:

“O que efetivamente posso desenvolver sobre ele?”

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12. Como saber o que pode ser construído em um terreno?

A resposta depende principalmente da legislação urbanística aplicável ao imóvel.

Zoneamento, uso e ocupação do solo, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, afastamentos, altura permitida e outras regras podem determinar o potencial do empreendimento.

A análise jurídica deve ser integrada ao trabalho de arquitetos, engenheiros e demais profissionais envolvidos.

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13. O que é potencial construtivo?

Em termos gerais, é a capacidade de aproveitamento construtivo de determinado imóvel conforme as regras urbanísticas aplicáveis.

Dois terrenos com áreas semelhantes podem apresentar potenciais econômicos completamente diferentes.

Por isso, o valor empresarial de um terreno não está apenas em sua metragem, mas no que juridicamente e tecnicamente pode ser desenvolvido sobre ele.

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14. Posso condicionar a compra do terreno à aprovação do empreendimento?

Dependendo da estrutura da negociação, podem ser estabelecidas condições contratuais relacionadas à viabilidade jurídica, urbanística, ambiental, técnica ou econômica do projeto.

Essa estratégia pode ser particularmente relevante para incorporadores.

Em vez de adquirir definitivamente o terreno e investigar depois, o investidor pode estruturar juridicamente uma fase de análise anterior à consolidação do negócio.

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15. O que é uma SPE imobiliária?

A Sociedade de Propósito Específico – SPE é uma sociedade constituída para determinado projeto ou empreendimento.

No mercado imobiliário, pode ser utilizada para individualizar determinado negócio, organizar a participação dos investidores e estabelecer regras próprias de governança.

A conveniência de uma SPE deve ser analisada conforme as características societárias, tributárias, financeiras e imobiliárias do projeto.

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Incorporação imobiliária

16. O que é incorporação imobiliária?

Em termos gerais, a incorporação imobiliária envolve a atividade destinada à construção e comercialização de unidades imobiliárias autônomas em edificações ou conjuntos imobiliários, observada a legislação específica.

No Brasil, a matéria é disciplinada principalmente pela Lei nº 4.591/1964.

A incorporação envolve uma série de responsabilidades jurídicas e registrais que precisam ser observadas antes da comercialização das unidades.

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17. Quem pode ser incorporador imobiliário?

A legislação estabelece quem pode assumir a condição de incorporador e as responsabilidades decorrentes dessa atividade.

A definição jurídica é relevante porque o incorporador assume obrigações específicas perante adquirentes e demais envolvidos no empreendimento.

Por isso, a estruturação da incorporação deve ocorrer antes do início da comercialização.

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18. O que é patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é um regime previsto na legislação das incorporações imobiliárias.

Quando regularmente constituído, o terreno, as acessões e determinados bens e direitos relacionados à incorporação ficam apartados do patrimônio geral do incorporador e destinados à realização daquele empreendimento.

O mecanismo possui importante função na organização patrimonial e financeira da incorporação.

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19. O que é permuta de terreno por unidades futuras?

É uma estrutura muito utilizada no mercado imobiliário.

Em vez de simplesmente vender o terreno mediante pagamento integral em dinheiro, o proprietário pode negociar o recebimento de unidades imobiliárias, participação econômica ou outra contraprestação vinculada ao empreendimento.

A operação exige contrato detalhado sobre prazos, características das unidades, responsabilidades, garantias, aprovação do projeto e hipóteses de inadimplemento.

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20. Quais são os principais riscos de uma incorporação imobiliária?

Os riscos podem envolver aquisição do terreno, aprovação urbanística, licenciamento, financiamento, construção, comercialização, contratos com adquirentes, fornecedores, questões ambientais, atrasos e conflitos societários.

Por isso, a incorporação deve ser compreendida como um projeto empresarial juridicamente integrado, e não como uma sequência de contratos independentes.

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Loteamentos, condomínios e regularização

21. Qual a diferença entre loteamento e incorporação imobiliária?

São estruturas juridicamente distintas.

O loteamento está relacionado ao parcelamento do solo, com subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação e abertura, modificação ou ampliação de vias e outros elementos previstos na legislação.

A incorporação imobiliária, por sua vez, está relacionada à estruturação e comercialização de unidades autônomas vinculadas a uma edificação ou conjunto imobiliário.

Cada modelo possui legislação e procedimentos próprios.

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22. É possível dividir um terreno em vários lotes?

Depende.

O parcelamento precisa observar a legislação federal, estadual e municipal, além das características do imóvel.

Dimensões mínimas, infraestrutura, sistema viário, zoneamento, destinação da área e questões ambientais podem influenciar a viabilidade.

Antes de dividir, é necessário verificar se juridicamente o imóvel pode ser parcelado da forma pretendida.

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23. Qual a diferença entre loteamento e desmembramento?

Ambos são modalidades de parcelamento do solo urbano.

De forma simplificada, o loteamento envolve subdivisão com abertura de novas vias ou modificação/ampliação das existentes, enquanto o desmembramento utiliza o sistema viário existente, observados os conceitos legais.

A distinção produz consequências importantes para o projeto e sua aprovação.

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24. Como regularizar um imóvel que não possui documentação adequada?

Primeiro é necessário identificar exatamente qual é a irregularidade.

Pode existir problema registral, ausência de escritura, construção não averbada, divergência de área, parcelamento irregular ou questão possessória.

Dependendo da situação, podem ser avaliados procedimentos administrativos, registrais ou judiciais.

Não existe uma única “regularização de imóvel”: a solução depende da origem do problema.

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25. O que é usucapião e quando pode ser utilizado?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade ou de determinados direitos reais pelo exercício da posse durante o período e nas condições estabelecidas pela legislação.

Existem diferentes modalidades, cada uma com requisitos próprios.

Dependendo do caso, o reconhecimento pode ocorrer judicialmente ou pela via extrajudicial, desde que preenchidos os requisitos aplicáveis.

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Locação, investimento e patrimônio imobiliário

26. O que um bom contrato de locação deve prever?

Além de aluguel e prazo, um contrato deve tratar adequadamente de garantias, reajustes, encargos, conservação, benfeitorias, utilização do imóvel, inadimplemento, rescisão e demais obrigações das partes.

Em locações empresariais, podem existir questões ainda mais estratégicas relacionadas ao ponto comercial e à continuidade da atividade.

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27. O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?

Em princípio, a existência da locação não impede automaticamente a venda.

Entretanto, devem ser observadas as regras aplicáveis, inclusive questões relacionadas ao direito de preferência do locatário e aos efeitos da locação perante eventual adquirente.

A análise do contrato é fundamental.

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28. É melhor manter imóveis na pessoa física ou em uma empresa?

Não existe uma resposta universal.

A decisão depende do número e valor dos imóveis, finalidade, receitas de locação, intenção de venda futura, custos, tributação, sucessão e objetivos patrimoniais.

Para algumas famílias, uma sociedade patrimonial pode ser adequada. Para outras, manter determinados imóveis na pessoa física pode ser mais eficiente.

A estrutura deve ser consequência do planejamento — e não o contrário.

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29. Uma holding imobiliária protege os imóveis?

Uma holding pode contribuir para organização patrimonial, governança e planejamento sucessório, mas não cria uma “blindagem” absoluta.

A estrutura precisa possuir finalidade legítima, respeitar a autonomia patrimonial e ser corretamente administrada.

Transferir imóveis para uma empresa sem analisar consequências societárias, tributárias e sucessórias pode criar problemas em vez de solucioná-los.

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A pergunta essencial

30. Como escolher um advogado especializado em Direito Imobiliário?

Procure um profissional que compreenda o imóvel não apenas como um documento registrado, mas como um ativo econômico inserido em um negócio.

Em operações relevantes, o advogado imobiliário precisa dialogar com empresários, investidores, arquitetos, engenheiros, contadores, corretores e instituições financeiras.

Experiência contratual e contenciosa também importa.

Conhecer os problemas que chegam aos tribunais ajuda a identificar riscos ainda na fase de negociação.

O advogado imobiliário estratégico não deveria atuar apenas para responder:

“Este contrato está juridicamente correto?”

Ele deveria ajudar o cliente a responder:

“Este negócio imobiliário está juridicamente estruturado para alcançar o resultado que pretendemos?”

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Direito Imobiliário: segurança jurídica antes, durante e depois do investimento

O mercado imobiliário movimenta ativos de alto valor e decisões cujos efeitos podem permanecer por décadas.

Por isso, segurança jurídica não deveria ser considerada apenas quando aparece um conflito.

Ela começa antes da compra.

Antes da incorporação.

Antes da permuta.

Antes da assinatura do contrato.

Antes do investimento.

Uma due diligence imobiliária pode revelar um risco antes da aquisição. Um contrato bem estruturado pode evitar uma disputa. Uma SPE pode organizar um empreendimento. Um planejamento patrimonial pode estruturar imóveis de uma família. E uma análise urbanística pode demonstrar que um terreno aparentemente excelente não comporta o projeto pretendido.

Essa é a diferença entre enxergar o Direito Imobiliário apenas como instrumento para solucionar problemas e utilizá-lo como ferramenta para estruturar investimentos e empreendimentos.

No Sander & Cella Advogados, entendemos que o Direito Imobiliário deve acompanhar o ciclo do negócio: da análise inicial do ativo à estruturação, desenvolvimento, comercialização, gestão e organização patrimonial.

Porque, em um mercado no qual as decisões envolvem valores elevados, antecipar juridicamente os riscos também é uma forma de proteger o investimento.

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Vanessa Cella Sander, Inscrita na OAB/SC desde 2008, sob o n.º 24.648, é especialista em Direito Imobiliário. Frequentou a Escola do Ministério Público do Estado de Santa Catarina, cursou pós-graduação em Direito Público, em Ciências Penais, em Direito Penal e Processual Penal e em Direito e Negócios Imobiliários. É sócia do Escritório de Advocacia Empresarial Sander e Cella Advogados (OAB/SC n.º 2.432/2015), com mais de 17 anos de experiência na área imobiliária e Proteção Patrimonial, prestando assessoria em todas as esferas relacionadas à venda e compra de imóveis, com ênfase em negociações imobiliárias complexas, parcelamento de solo, planejamento patrimonial, sucessório e empresarial, bem como aspectos patrimoniais relacionados a casamento, união estável, divórcio e inventário extrajudicial. Atua, ainda, na área de Investimento Anjo.
Advogada e Sócia do Sander & Cella Advogados
Direito Imobiliário | Empreendimentos Imobiliários | Proteção Patrimonial | Negócios Imobiliários

Sander & Cella Advogados
Direito Empresarial • Direito Imobiliário • Patrimônio • Negócios

Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cada imóvel, empreendimento ou operação.