Por Vanessa Cella Sander
Advogada Direito Imobiliário e Sócia do Sander & Cella Advogados

A compra do terreno costuma ser uma das primeiras e mais importantes decisões de um empreendimento imobiliário.

É também uma das decisões que pode gerar os maiores prejuízos quando realizada sem uma análise jurídica adequada.

Um terreno bem localizado e aparentemente atrativo pode esconder restrições urbanísticas, ambientais, registrais ou contratuais capazes de reduzir seu potencial construtivo ou, em situações mais graves, inviabilizar o empreendimento pretendido.

Por isso, antes de comprar um terreno para construir, incorporar ou lotear, o investidor não deveria perguntar apenas:

“Quanto vale este imóvel?”

Existe uma pergunta anterior e mais importante:

“O que juridicamente pode ser desenvolvido neste imóvel?”

Essa mudança de perspectiva é essencial.

No desenvolvimento imobiliário, o valor econômico de um terreno está diretamente relacionado às possibilidades jurídicas, urbanísticas e comerciais de utilização da área.

Por isso, a aquisição deve ser precedida de uma verdadeira due diligence imobiliária, integrada ao estudo técnico e econômico do futuro empreendimento.

Neste artigo, apresentamos 10 cuidados jurídicos importantes antes da compra de um terreno destinado a um empreendimento imobiliário.

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1. Analisar profundamente a matrícula do imóvel

O primeiro passo é obter e analisar a matrícula atualizada do imóvel no Registro de Imóveis competente.

Mas não basta verificar quem aparece formalmente como proprietário.

A análise jurídica deve identificar, entre outros aspectos:

• descrição e individualização do imóvel;
• área registrada;
• proprietários atuais;
• origem da propriedade;
• averbações existentes;
• hipotecas;
• alienações fiduciárias;
• usufrutos;
• indisponibilidades;
• penhoras;
• servidões;
• compromissos anteriormente registrados;
• restrições convencionais;
• demais direitos ou ônus que possam atingir o imóvel.

Dependendo das características da operação, também pode ser necessária uma análise histórica da cadeia dominial.

Isso porque o objetivo não é simplesmente confirmar que existe uma matrícula.

O objetivo é compreender qual é a situação jurídica efetiva daquele patrimônio e quais riscos poderão acompanhar sua aquisição.

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2. Investigar juridicamente o proprietário do terreno

A análise do imóvel é apenas uma parte da investigação.

Também é necessário analisar juridicamente quem está vendendo.

Esse cuidado é particularmente importante porque determinadas situações envolvendo o proprietário podem repercutir sobre a segurança da aquisição.

A due diligence poderá abranger, conforme as características da negociação, pesquisas sobre processos judiciais, execuções, protestos, débitos fiscais, insolvência, recuperação judicial, falência e outras circunstâncias patrimoniais relevantes.

Se o proprietário for uma pessoa jurídica, a investigação pode exigir ainda a análise dos atos societários e dos poderes de quem realizará a negociação.

A extensão dessa investigação deve ser definida caso a caso.

Uma operação imobiliária de grande porte exige uma análise proporcional à dimensão econômica e aos riscos envolvidos.

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3. Verificar o zoneamento e o Plano Diretor antes da compra

Este é um dos pontos mais importantes da análise.

Ser proprietário de um terreno não significa poder construir nele qualquer empreendimento.

O direito de propriedade convive com regras urbanísticas que determinam as possibilidades de utilização do imóvel.

A legislação municipal pode estabelecer, entre outros aspectos:

• usos permitidos;
• coeficiente de aproveitamento;
• taxa de ocupação;
• altura ou gabarito das edificações;
• afastamentos;
• número de pavimentos;
• exigências de estacionamento;
• permeabilidade;
• densidade;
• restrições específicas de determinadas zonas.

Para parcelamento do solo urbano, a própria legislação federal estabelece a necessidade de observância das normas estaduais e municipais e determina que o parcelamento para fins urbanos esteja situado em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica definidas pelo planejamento municipal.

Portanto, antes da aquisição, é fundamental confrontar o empreendimento imaginado pelo investidor com aquilo que a legislação efetivamente permite construir naquele local.

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4. Conhecer o verdadeiro potencial construtivo do terreno

Dois terrenos com a mesma área e localizados relativamente próximos podem possuir valores completamente diferentes para um incorporador.

A razão é simples.

Área física não é sinônimo de área economicamente aproveitável.

Imagine um terreno de 5.000 m².

Essa informação, isoladamente, diz muito pouco sobre sua capacidade de gerar um empreendimento rentável.

É necessário compreender quanto poderá efetivamente ser construído, qual será a área comercializável, quais limitações incidem sobre o imóvel e quais contrapartidas ou exigências poderão surgir para a aprovação do projeto.

É justamente por isso que o estudo jurídico precisa conversar com o estudo arquitetônico, urbanístico e econômico.

A aquisição de um terreno para incorporação não deve ser tratada como uma simples compra imobiliária.

Ela é uma decisão de investimento empresarial.

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5. Identificar restrições ambientais e físicas

Outro aspecto fundamental é a situação ambiental da área.

A existência de cursos d’água, áreas protegidas, vegetação, nascentes, declividade acentuada, risco de inundação, contaminação do solo ou outras características ambientais pode alterar significativamente a utilização econômica do imóvel.

A Lei nº 6.766/1979, por exemplo, estabelece restrições ao parcelamento em determinadas situações, incluindo terrenos sujeitos a inundação, áreas com condições geológicas inadequadas e determinados terrenos com declividade igual ou superior a 30%, ressalvadas as hipóteses legalmente admitidas.

A legislação ambiental, estadual e municipal e as características concretas do imóvel também precisam integrar a análise.

Isso significa que a investigação jurídica deve dialogar com profissionais das áreas de engenharia, arquitetura e meio ambiente sempre que necessário.

Um terreno aparentemente barato pode deixar de ser um bom negócio se uma parcela relevante de sua área não puder ser economicamente aproveitada.

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6. Verificar infraestrutura, acessos e condicionantes urbanísticas

A viabilidade de um empreendimento também depende da infraestrutura existente e daquela que poderá ser exigida para sua implantação.

Devem ser avaliados aspectos como acesso viário, abastecimento de água, energia elétrica, drenagem, saneamento e integração do empreendimento com a infraestrutura urbana existente.

No caso dos loteamentos, essa preocupação ganha ainda mais relevância.

A legislação federal determina requisitos urbanísticos próprios e prevê a participação do Município na definição das diretrizes relacionadas ao uso do solo, sistema viário, espaços livres e equipamentos urbanos e comunitários.

Por isso, o custo de aquisição do terreno representa apenas uma parcela da equação.

Um empreendimento pode exigir investimentos adicionais significativos para tornar a área efetivamente apta ao desenvolvimento pretendido.

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7. Definir corretamente a estrutura da aquisição

Depois de verificar que o terreno apresenta viabilidade preliminar, surge outra pergunta:

Qual é a melhor maneira de adquiri-lo?

Nem sempre a compra e venda tradicional, com pagamento integral do preço, é a estrutura mais eficiente.

Dependendo do empreendimento, podem ser analisadas alternativas como:

• promessa de compra e venda;
• aquisição condicionada;
• opção de compra;
• permuta;
• permuta por unidades futuras;
• participação do proprietário no empreendimento;
• aquisição por sociedade de propósito específico – SPE;
• estruturas negociais desenvolvidas especificamente para aquela operação.

Esse é um momento em que o Direito Imobiliário se aproxima profundamente do Direito Empresarial.

O contrato não deve apenas documentar um negócio que já foi decidido.

Ele deve ajudar a estruturar o próprio negócio.

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8. Evitar comprar definitivamente antes de confirmar a viabilidade

Esse é um cuidado especialmente relevante para incorporadores e investidores.

Imagine a seguinte situação:

uma empresa identifica um excelente terreno, negocia o preço, realiza a aquisição e somente depois inicia uma análise aprofundada sobre a possibilidade de desenvolver o empreendimento pretendido.

Posteriormente descobre uma restrição que reduz substancialmente o potencial construtivo.

Nesse momento, o problema já pertence ao comprador.

Uma estratégia juridicamente mais sofisticada pode ser estruturar determinadas aquisições mediante condições que permitam ao investidor realizar previamente as análises necessárias.

Dependendo do negócio, podem ser estabelecidas condições relacionadas à aprovação jurídica, urbanística, ambiental, técnica ou econômica do empreendimento.

Não existe uma cláusula universal para isso.

O contrato precisa ser construído conforme as características concretas da operação.

Mas o princípio é importante:

primeiro compreender profundamente o ativo; depois assumir definitivamente o risco econômico de adquiri-lo.

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9. Definir a estrutura societária do empreendimento

Outra decisão relevante é definir quem será o proprietário do terreno e quem desenvolverá o empreendimento.

Em determinados projetos, pode ser recomendável a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico – SPE, destinada especificamente ao desenvolvimento daquela operação.

A estrutura pode facilitar a organização societária, contábil, financeira e contratual do empreendimento e permitir uma delimitação mais clara das relações entre investidores e parceiros.

Entretanto, a mera constituição de uma SPE não elimina automaticamente riscos ou responsabilidades.

A escolha precisa fazer parte de uma arquitetura empresarial mais ampla.

É necessário analisar quem serão os sócios, como serão realizados os aportes, quem administrará a sociedade, como serão tomadas decisões estratégicas, como funcionarão eventuais chamadas de capital, quais serão as regras de distribuição de resultados e como serão solucionados impasses entre os investidores.

Em empreendimentos relevantes, o contrato social e o acordo de sócios podem ser tão importantes quanto o próprio contrato de aquisição do terreno.

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10. Planejar juridicamente a incorporação antes da comercialização

Quando o projeto envolver incorporação imobiliária, entra em cena um regime jurídico específico disciplinado principalmente pela Lei nº 4.591/1964.

A legislação estabelece obrigações próprias ao incorporador e disciplina a estrutura da incorporação imobiliária.

Um dos mecanismos relevantes é o patrimônio de afetação.

Nesse regime, quando regularmente constituído, o terreno, as acessões e determinados bens e direitos vinculados à incorporação ficam apartados do patrimônio geral do incorporador e destinados à consecução daquele empreendimento.

Isso reforça uma ideia fundamental:

o desenvolvimento imobiliário precisa ser juridicamente planejado desde sua origem.

Aquisição do terreno, estrutura societária, financiamento, incorporação, contratos, comercialização e entrega das unidades não deveriam ser analisados como acontecimentos isolados.

Eles integram um único projeto empresarial.

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O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é uma investigação jurídica e documental realizada antes da conclusão de uma operação imobiliária para identificar riscos relacionados ao imóvel, aos proprietários e ao negócio pretendido.

Sua extensão depende da natureza e do valor da operação.

Em um empreendimento imobiliário, a due diligence pode ultrapassar a análise registral tradicional e abranger questões societárias, urbanísticas, ambientais, tributárias, contratuais e processuais.

O objetivo é permitir que o investidor tome sua decisão conhecendo os riscos relevantes antes de comprometer definitivamente seu capital.

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Comprar primeiro e analisar depois pode ser um erro milionário

Existe uma diferença fundamental entre comprar um imóvel para utilização própria e adquirir um terreno como matéria-prima de um empreendimento.

Para o incorporador ou empreendedor, o terreno é um ativo destinado à transformação.

Seu valor depende daquilo que poderá ser desenvolvido sobre ele.

Por isso, localização e preço, embora fundamentais, não são suficientes.

É preciso avaliar simultaneamente:

terreno + legislação + projeto + estrutura jurídica + custo + mercado.

É dessa combinação que nasce a viabilidade do empreendimento.

Uma diferença aparentemente pequena no coeficiente construtivo, uma restrição ambiental não identificada, um problema registral ou uma obrigação urbanística inesperada pode representar uma diferença econômica significativa no resultado final.

Em operações dessa natureza, portanto, a assessoria jurídica não deveria surgir apenas quando aparece um problema.

Ela deve participar da construção do negócio.

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Perguntas frequentes sobre a compra de terrenos para empreendimentos imobiliários

O que verificar antes de comprar um terreno para construir?

É recomendável analisar a matrícula e a situação registral do imóvel, os proprietários, eventuais ônus e processos, zoneamento, Plano Diretor, potencial construtivo, restrições urbanísticas e ambientais, infraestrutura, acesso e a estrutura jurídica adequada para a aquisição.

Como saber se um terreno pode receber um empreendimento imobiliário?

É necessário confrontar as características do terreno com a legislação urbanística aplicável, especialmente o Plano Diretor, o zoneamento e as regras municipais de uso e ocupação do solo, além das normas ambientais e demais restrições incidentes sobre a área.

O que devo verificar na matrícula de um terreno?

Devem ser analisados, entre outros elementos, titularidade, descrição do imóvel, área, averbações, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, usufrutos, servidões, indisponibilidades e outras restrições ou direitos registrados.

O que é potencial construtivo?

É, em termos gerais, a capacidade de utilização construtiva de determinado imóvel segundo as regras urbanísticas aplicáveis. Sua definição depende de fatores como zoneamento, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, altura permitida, afastamentos e outras normas municipais.

É possível condicionar a compra do terreno à viabilidade do empreendimento?

Dependendo da negociação, sim. É possível estruturar contratos preliminares ou definitivos contendo condições relacionadas à realização de determinadas análises e eventos. A solução contratual deve ser elaborada especificamente para cada operação.

Qual a diferença entre loteamento e incorporação imobiliária?

Em termos gerais, o loteamento envolve a subdivisão de uma gleba em lotes destinados à edificação, com abertura ou alteração de vias e espaços públicos, conforme a Lei nº 6.766/1979. Já a incorporação imobiliária está relacionada à estruturação e comercialização de unidades autônomas em edificações ou conjuntos imobiliários submetidos ao regime da Lei nº 4.591/1964.

Vale a pena constituir uma SPE para um empreendimento imobiliário?

Em muitos projetos pode ser uma estrutura adequada, especialmente quando existem investidores, parceiros ou necessidade de individualização econômica e societária do empreendimento. A conveniência da SPE, entretanto, deve ser analisada considerando as características jurídicas, tributárias, financeiras e empresariais de cada operação.

O que é patrimônio de afetação?

É um regime previsto na Lei nº 4.591/1964 pelo qual, quando constituído, o terreno, as acessões e determinados bens e direitos vinculados à incorporação permanecem separados do patrimônio geral do incorporador e destinados à realização da incorporação correspondente.

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O Direito Imobiliário começa antes da obra

Um empreendimento imobiliário pode levar anos entre a identificação do terreno, aquisição, desenvolvimento dos projetos, aprovações, construção e comercialização.

Muitas das decisões jurídicas capazes de determinar seu sucesso, entretanto, são tomadas antes mesmo da compra do terreno.

É nesse momento que devem ser identificados riscos, estruturados contratos e estudadas alternativas.

O Direito Imobiliário contemporâneo não deve atuar apenas na solução de conflitos.

Em operações empresariais, sua função também é antecipar riscos, estruturar negócios e contribuir para que bons projetos se transformem em empreendimentos juridicamente seguros e economicamente sustentáveis.

No Sander & Cella Advogados, compreendemos o empreendimento imobiliário como um negócio que precisa ser analisado de forma integrada, desde a aquisição do terreno e estruturação societária até sua implantação e comercialização.

Porque segurança jurídica não deve começar quando surge o problema.

Deve começar quando nasce o empreendimento.

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Vanessa Cella Sander
Advogada e Sócia do Sander & Cella Advogados
Direito Imobiliário | Estruturação de Empreendimentos | Negócios Imobiliários

Sander & Cella Advogados
Direito Empresarial • Direito Imobiliário • Patrimônio • Negócios

Este artigo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada de cadaempreendimento ou operação imobiliária.

Vanessa Cella Sander, Inscrita na OAB/SC desde 2008, sob o n.º 24.648, é especialista em Direito Imobiliário. Frequentou a Escola do Ministério Público do Estado de Santa Catarina, cursou pós-graduação em Direito Público, em Ciências Penais, em Direito Penal e Processual Penal e em Direito e Negócios Imobiliários. É sócia do Escritório de Advocacia Empresarial Sander e Cella Advogados (OAB/SC n.º 2.432/2015), com mais de 17 anos de experiência na área imobiliária, prestando assessoria em todas as esferas relacionadas à venda e compra de imóveis, com ênfase em negociações imobiliárias complexas, parcelamento de solo, planejamento patrimonial, sucessório e empresarial, bem como aspectos patrimoniais relacionados a casamento, união estável, divórcio e inventário extrajudicial. Atua, ainda, na área de Investimento Anjo.