Direito Imobiliário: Como fica o seu aluguel com o reajuste pelo IGP-M?

Direito Imobiliário: Como fica o seu aluguel com o reajuste pelo IGP-M?

COMO O IGP-M É CALCULADO

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) foi criado na década de 40 pela Fundação Getúlio Vargas com o objetivo de computar o movimento dos preços do país de forma geral. Seu cálculo é baseado em 3 outros indicadores:

IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado): seu papel é acompanhar os preços do atacado;

IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado): tendo como propósito examinar a inflação do varejo, medindo o consumo em diversas áreas como: transporte, habitação, vestuário, saúde etc.

INCC-M (Índice Nacional de Custo de Construção – Mercado): analisa os custos envolvidos no setor de construção.

Com base nesses dados coletados, é possível ter uma noção da inflação e do estado atual da economia brasileira. Ele é um indexador de contratos – relacionado a finanças – influenciando diretamente no nosso dia a dia. Está englobado na saúde, na energia, na educação, nos seguros e nos imóveis – sobre o que iremos abordar em sequência –.

O IGP-M NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

Popularmente o IGP-M é chamado de “inflação de aluguel”. Por que ganhou este apelido? O IGP-M habitualmente é utilizado como base para o reajuste anual dos contratos de aluguel. Dessa maneira, é a medida utilizada no momento de alterar o valor mensal pago ao proprietário do imóvel.

Já sabemos que em contratos de locação de imóveis é utilizado o IGP-M acumulado para fazer o reajuste. Ainda assim, como ele é calculado e quem faz isso?

Para facilitar, mensalmente a FGV (Fundação Getúlio Vargas) e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) fazem o cálculo do IGP-M – utilizando os 3 (três) outros indicadores – e divulgam em seu site oficial. Dessa maneira, poderá acompanhar as variações que ocorreram no índice ao longo dos meses. Vale ressaltar que os dados deste índice em específico são coletados do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência.

Para calcular o IGP-M acumulado, basta multiplicar o índice de todos os meses dentro de um período para obter o resultado. Por exemplo: para saber quanto foi o acumulado de março a maio de 2020, a conta será: 1,0124 x 1,0080 x 1,0028 = 2,33% acumulado neste período. Já o mais comum a ser calculado é o anual de janeiro a dezembro, podendo-se observar que em 2020 ocorreu o maior percentual já registrado desde 2002 (25,31%), totalizando 23,14%.

Como supramencionado, o aluguel é reajustado com base no IGP-M acumulado, fundamentado no mesmo raciocínio de juros compostos.

Exemplificando, para melhor compreender qual a sua função no aluguel de um imóvel: vamos imaginar que um determinado aluguel tem o aniversário – mês em que foi firmado o contrato, todos os anos – agora em janeiro de 2021. O cálculo realizado levará em consideração o valor atual multiplicado pelo índice acumulado no período de 1 (um) ano – que se refere ao período de janeiro a dezembro de 2020 -. Vamos dizer que o aluguel é de R$2.000,00, e o índice acumulado fechou em 23,14%. Sendo assim, o valor atualizado passa a ser de R$2.462,80 mensalmente.

O reajuste do valor do aluguel regularmente será calculado pela imobiliária, que comunicará com antecedência o proprietário e o inquilino.

Este índice deve ser observado no momento da assinatura do contrato, pois em alguns casos usa-se o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) para o reajuste do aluguel, cabendo ao proprietário do imóvel a escolha do índice a ser utilizado.

O CASO ATÍPICO DE 2020

Com o IGP-M acumulado de 2020 tão elevado, muitos locatários buscam escritórios de advocacia para a análise de viabilidade do ajustamento de uma ação judicial por conta desse aumento considerável no valor dos aluguéis de imóveis.

Recomenda-se primeiramente uma negociação entre o proprietário e o inquilino. Mas muitos questionam: o que fazer caso não haja um acordo entre as partes? Sabemos que o proprietário na maioria das vezes optará pelo reajuste realizado nos termos contratados, causando assim uma certa preocupação dos inquilinos em virtude do aumento considerável no aluguel.

Em uma breve análise, de fato o proprietário tem o direito de definir no contrato qual índice usar para o reajuste – na maioria das vezes, o IGP-M – e o inquilino não teria direito de contestar pela escolha do índice a ser utilizado, com o qual ele concordou na firmação do contrato. Entre tanto, vivemos uma realidade na economia do país muito especial, por conta da pandemia da COVID-19, havendo necessidade de ajustes para este tempo.

Segundo o diretor de Condomínio e Locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, está sendo orientado por conta deste momento a observância de caso a caso, levando em conta o histórico de cada contrato, verificando quais negociações já foram feitas e, com base nisto, adotar o índice que melhor condiz para reajustar o aluguel no preço do mercado. Assim, não seria necessário discutir judicialmente, conforme o artigo 479 do Código Civil:

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

É VIÁVEL UMA AÇÃO JUDICIAL PARA DISCUTIR O ÍNDICE DE REAJUSTE

Especialistas de direito contratual indicam a possibilidade de discutir judicialmente quando não há uma negociação, posto que o reajuste do aluguel passa a um valor muito alto e inesperado em comparação com o anterior. O reajuste do aluguel de um imóvel locado é feito para atualizar o valor com a correção monetária durante a vigência daquele contrato. Entretanto, de forma imprevisível e, com fatores extraordinários como a pandemia, o IGP-M causou o que chamamos de onerosidade excessiva, favorecendo mais um lado do que o outro.

Nessa situação utilizaremos os artigos 478 e 480 do Código Civil:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Como citado anteriormente, a pandemia juntamente com esse crescimento exacerbado neste índice, é um fator extraordinário e imprevisível. Se verificarmos a taxa de vacância dos imóveis, os números apresentados estão acima das médias anteriores. Segundo índices da Abadi, imóveis comerciais não alugados no Rio de Janeiro antes tinham uma variação na média de 15%. Hoje está entre 25% e 28%. Os imóveis residenciais não alugados que antes representavam em média 8%, agora constituem 17%.

Se o mercado estivesse muito aquecido, com alta dos aluguéis, seria mais fácil para os proprietários manterem este índice no reajuste dos aluguéis. Porém, mesmo estando previsto em contrato, diante de dificuldades relacionadas a renda das famílias e das empresas, visualizamos a real necessidade de uma negociação entre as partes, a fim de que se estabeleça um equilíbrio, salutar ao restabelecimento da economia.

O QUE FOI DECIDIDO NAS PRIMEIRAS DECISÕES JUDICIAIS

No Judiciário tem-se a primeira decisão sobre o assunto. Lojista buscou uma forma de redução do aluguel, readequando em cláusula contratual o índice a ser utilizado no reajuste do valor. Em virtude desse aumento resultar em uma grande diferença no aluguel, compensou a este explorar a lei.

A decisão foi dada pela juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto da 12ª Vara Cível de São Paulo, sendo determinada tutela antecipada, pois já constava em contrato a aplicação do IPC como índice alternativo.

Por motivo das dificuldades trazidas por conta da pandemia como a redução do atendimento presencial e fechamento de algumas lojas, foi solicitada a alteração do índice no contrato. Infelizmente, esta primeira solicitação foi negada pois não havia comprobatórias da loja estar adimplente com os aluguéis. Em sequência foram apresentadas as informações necessárias, fazendo com que a liminar fosse concedida.

Segundo a juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto, o Código Civil no artigo 317 permite a readequação do contrato pelo juiz, havendo motivos imprevisíveis constituindo a desproporção entre o valor da prestação contratual e o do momento de sua execução.

Especialistas afirmam que o IGP-M tem a finalidade de apenas corrigir o valor do dinheiro no tempo e não de obter ganhos, como já citado. Acrescenta-se ainda, que essa correção adequada não é possível pelo índice que rentabilizou mais que certos investimentos no ano de 2020.

Neste caso o pedido não se refere a adiar os vencimentos ou quitar parcialmente o aluguel, como alguns tentam fazer. O que se pede é o reajuste, próximo à inflação real do país.

Ficou com alguma dúvida sobre o IGP-M em seu contrato de aluguel?

O Escritório Sander & Cella Advogados, com sede em Chapecó – SC, possui uma equipe especializada de advogados com foco na atuação do Direito Imobiliário preventivo e contencioso. Para maiores informações entre em contato e converse com um de nossos profissionais.

Por: Maria Eduarda Kurek Menegatti – Acadêmica do Curso de Direito.

Quer saber mais sobre Direito Imobiliário e os cuidados necessários ao comprar um imóvel, segue artigo do nosso Blog abaixo.

O que avaliar no contrato de compra e venda de imóvel?

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Andrei Bueno Sander

Advogado inscrito na OAB/SC n.º 15.381, especializado em Gestão Empresarial e Direito Digital e Compliance, pós graduando em Direito Ambiental e Urbanístico. Sócio do Escritório de Advocacia Empresarial Sander & Cella - Advogados que atua na área do Direito Empresarial, auxiliando empresários e investidores desde o ano de 2000. Conselheiro em Conselhos de Administração de empresas de Software e Inovadoras. Atua como Administrador Judicial em Recuperações Judiciais e Falências, e também no Direito Ambiental, sendo Diretor de Assuntos Legislativos da FCTER - Fundação Científica e Tecnológica em Energias Renováveis. É Vice-Presidente da Comissão de Direito Digital da OAB – Subseção de Chapecó – SC. É Investidor Anjo, sócio da empresa 1Bi Capital, mentor dos programas Inovativa Brasil, Finep Startup, da Aceleradora SEED CAP, e um dos idealizadores do Desbravalley - Ecossistema de Empreendedorismo, Tecnologia, Startups e Inovação da Região Oeste de Santa Catarina.

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