Direito Imobiliário - Locação de imóveis por plataformas digitais

A locação de imóveis por aplicativos ou plataformas digitais, como Airbnb e Booking, está em alta. Contudo, muitas vezes os proprietários desconhecem as implicações legais de disponibilizar um bem nesse modelo de uso e as responsabilidades decorrentes disso.

Essa modalidade de aluguel já virou tema de reuniões de condomínios, que muitas vezes querem impor regras para limitar a circulação de pessoas estranhas. O que é permitido e o que é proibido dentro desse contexto? É sobre isso que falaremos a seguir!

Os condomínios podem proibir a locação de imóveis por aplicativos?

A proibição da locação em curta duração realizada por meio de aplicativos ou plataformas digitais, em tese, fere o direito de propriedade disposto no artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

Por outro lado, os proprietários devem considerar a segurança dos demais moradores antes de disponibilizar o seu imóvel para o uso de terceiros. Por esse motivo, recomenda-se que o assunto seja discutido em assembleias como forma de encontrar soluções viáveis para implementar medidas de segurança diferenciadas quando o dono do imóvel realiza a locação em plataformas digitais.

O edifício DNA, por exemplo, implementou como estratégia para o controle de acesso de hóspedes a solicitação de um preenchimento de ficha cadastral. O formulário deve ser preenchido antes do usuário chegar ao edifício e exige informações como nome completo, cópia de documentos, placa do carro, entre outros dados.

Esse modelo de locação de imóveis já gerou, inclusive, a necessidade de criação de um cargo específico: gestor de Airbnb. O profissional foi contratado pelo edifício DNA para administrar os aluguéis feitos pelo aplicativo.

Como resolver problemas relacionados à locação de imóveis por plataformas digitais?

A disponibilização do apartamento para aluguel gera retorno financeiro para o proprietário, todavia, muitas vezes causa transtornos ao condomínio. Um exemplo disso foi o vazamento de gás em um imóvel no Chile que causou a morte de seis brasileiros e problemas para todo o edifício.

Nesse caso, a empresa responsável pela locação do imóvel disponibilizou recursos para auxiliar nos procedimentos legais relacionados à família. No entanto, uma das dificuldades encontradas em relação ao uso das plataformas digitais é a ausência de legislação específica sobre o tema.

Algumas administradoras de condomínio já venceram ações na Justiça e conseguiram obter o direito de proibir a locação de imóveis pelas plataformas digitais. Elas alegaram que os espaços não eram apropriados para tal uso e que os hóspedes tiveram mau comportamento durante a locação, o que incomodou os vizinhos.

Contudo, proibir juridicamente ainda é algo questionável porque não existe legislação específica. O Projeto de Lei 2.474/2019 tem o intuito de alterar a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245 de 1991) e adicionar um dispositivo para orientar como a prática poderá ser adotada nos condomínios.

O projeto ainda tramita na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado para ser avaliado e receber possíveis emendas. Caso seja aprovado, ainda será encaminhado para a análise da Câmara dos Deputados.

Além disso, na última quinta-feira, dia 10 de outubro, o STJ iniciou o julgamento de um recurso que trata da locação de um imóvel em condomínio através de plataformas digitais de hospedagem. O Ministro Relator Luis Felipe Salomão proferiu o seu voto contrário à proibição. Afirmou que tal prática não pode ser caracterizada como comercial e, como não existe legislação a respeito, o proprietário não pode ser proibido de locar o seu imóvel, mesmo que por curto período de tempo. Em seguida, o Ministro Raul Araújo pediu vista para análise, não havendo data para o término do julgamento. Sabe-se que a decisão envolvendo o caso em discussão não terá validade para outras situações semelhantes, mas certamente servirá de orientação para todo o Judiciário.

Enfim, aguardam-se os julgamentos e, especialmente, a regulamentação da locação de imóveis por plataformas digitais. Afinal, é necessário estabelecer os direitos e deveres de todos os envolvidos.

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